我们值得恐惧的就是恐惧本身。
1
本次调控跟以往的不同之处
至今，已有超55个城市出台了160多次的楼市调控措施，其调控之严、决心之大、方法之多超过以往。本次调控除了既往调控中使用的限购、限贷、限制地产商融资、提高土地款自有比例、房源销售公开信息外，还新增了额外的措施：调控价格和调控交易。
行政管控价格。房地产似乎进入价格管控的计划经济时代，各地实施的价格调控措施是：新盘价格不高于周边新房价格或周边二手房均价、新盘二期项目价格不高于一期价格或三期价格不高于二期价格，由此很多地方出现新房价格居然低于周边二手房市价的倒挂现象，新房买到就是赚到。
于是，我们在最近几月看到的各地房价统计数字上，就是房价没大涨/没涨/甚至下跌，控房价成了控统计数字，房价似乎成了统计的数字游戏。
行政管控价格的另一方面是管控地王。为防止地价越拍越高、地王的轮番出现，各地在严格土地出让金的同时，纷纷设定土地拍卖价，之后再竞配套、竞自持、竞出让金交付交付时间，当这些所有竞争都满格后，只好抽签。买地拼的不仅是资金实力，还要靠运气。
人为锁定交易。这次调控的另一不同之处是限售，即在取得房本后（非签订合同后或缴纳契税后），2或3年后方可交易。现在的新房大多是期房销售，从买房到交房大概2年时间，交房后一般1年后可拿房本，再锁定交易2或3年，整个期限下来至少得持有5年方可交易变现。想买房的人买不了（限购/限贷/限售），卖房的人也卖不了，就此降低房子的流动性并锁定了房子的成交量。
行政降低房价和人为锁定交易，对楼市调控有什么用？控制房价在统计数字上不涨和地王的不再出现，遵循了什么逻辑原理？
答案是扭转人们的心理预期。
2
信息极速传递下的舆论环境
本次楼市调控与以往的外部环境有何不同？你可以举出很多：钱更多、人更疯狂……其实的不同是信息的生产和传递。
在以往，信息生产和传递的载体是报纸、电视、广播，再加上网络媒体微博、博客、论坛等。传统媒体传播频率为一天一次，内容管制受限极严；网络新媒体虽突破传统媒体的多种限制，但其信息易得性还是打了折扣，上微博/博客/论坛等，得有电脑、有网络，只有上班时间或下班时间才可以获得信息。
而这次楼市调控外部环境的差异是：智能手机的普及。
你看到的是一个个接打电话/照相美颜/游戏社交/购物血拼的手机，我看到的是一个个信息的生产和传播接收器。智能手机让信息随时随地生产和创造、信息传播随时随地发生、信息传递速度秒到。智能手机是硬件载体，软件载体就是我们时刻使用、形影不离的微博、微信、QQ等社交软件。
目前有40万个活跃的微信公众号，并细分为地产、经济、情感、旅游等众多的小分类，众多专职从业者就某个细分领域深入研究、并产出信息，牢牢把控住人们的碎片化时间，自媒体也近乎取代了传统媒体而成为了信息传播的主流渠道。
说了这么多，信息秒速传递的外部舆论环境跟楼市、房价、地产调控有毛线的关系？
答案是涨价正反馈！
因为信息生产和传播的速度加快，接受/反馈的速度的也在加快，从而极易形成同方向的正反馈和负反馈，加速人们的心理预期，起到推波助澜、煽风点火的催化剂作用，进而缩短周期。
2015年股市的牛市起到熊市灭，全程也就1年左右的时间；2016年的这波楼市从启动到癫狂、从局部城市扩展到主要二线城市也就是半年时间。这期间，以自媒体/微博为代表的新媒体起到了巨大助推作用。
是的，新媒体下的舆论环境加剧了助涨助跌的情绪化交易。
3
情绪化交易背后的涨价正反馈
2016年中后，房价暴涨由东向西、由南向北、在不同的二线城市间渐次传递，当时媒体最爱用的话语就是：买房如同买白菜，不是买房是抢房，并重新解释了“得房率”（你拿钱能买到房的概率）。
当时的售楼部成了集市、人满为患，售楼员对买房人爱答不理；项目开盘大多选择在体育场/大剧院/会展中心等，经常5000个人抢2000套房；开盘现场更是套路满满，节奏强劲的音乐、鼓掌呐喊的售楼员、争分夺秒的房屋销控、更有售楼员拽着客户跑步入场选房等，营造出紧张逼迫的氛围。
二手房同样火爆的一塌糊涂，房子卖掉后个把月少卖上百万、买个房啥都没动几个月资产上涨百十万的例子屡见不鲜。更有房东为卖高价，固定时间把买房人集中在房子内公开叫价，谁出价高谁买房子。卖了房的后悔不迭，买了房的庆幸不已，大家见面似乎除了房子再无其他共同话题。
当这些事情被新媒体稍加渲染并以代入感极强的故事传播出去之后，极易造成大众心理上的恐慌，并形成房价上涨的正反馈循环：房价上涨——涨价的信息传播——人们恐慌性购买——房价进一步上涨——涨价信息的深度传播——人们更加恐慌性购买——房价再暴涨，并形成房价暴涨的心理预期。
由房价暴涨的果进而延伸出其他的认知：房子是阶层逆袭的堡垒、有房跟没房是两个阶级、房子是富人对穷人的财富收割、买房就是创业、房子就是搭乘财富高铁的车票……在如此撞击G点的宣传下，很多人恐慌性买房入场。
利用聒噪交易获利成就了巴菲特的至理名言——在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪，但更多人是乌合之众，只能做跟随羊群的羊。
舆论环境影响心理预期，心理预期形成助涨杀跌的情绪化交易，情绪化交易又造成涨跌的正反馈循环，而这又反过来破坏经济和社会，这也是最近封停微博大号/公众号及时常设置关键词搜索屏蔽的一个原因。
所以调控房价就是要扭转房价上涨的心理预期，于是就有了开始于去年十一超20城市的楼市调控统一行动。
4
扭转涨价预期才是调控真谛
在今年春的博鳌论坛上，北京大学国家发展研究院院长姚洋在谈到抑制房价时，说道：“老百姓需要被教育，房价腰斩一次才知道痛。”
我们暂且不论能否做到房价腰斩，但这种提法是有道理的，即扭转百姓的房价暴涨预期。近二十年的地产大牛市，空头近乎死绝，人们已不相信一二线城市的房价会跌，并坚持京沪永远涨的理念，这种预期越强烈，楼市调控的难度就越大。
房子到底值多少钱，没人知道，也没有锚定物。北京每平10万的房子跟西安每平1万的房子，二者价格相差十倍，但二者附加的价值真相差十倍吗？如何定量评估？同一个城市的不同区域、同一个小区的不同楼栋，价格相差二三倍，其附加值也相差二三倍吗？
房子值多少钱更多的是一种感觉和预期，你觉得它值并预期以后价格更高在力所能及的情况下就会购买，当这种预期成了群体心理，就成了抢房大战。炒房赚钱，跟其他投资一样，就是把握人的心理预期，洞悉人性。
再回到本次楼市调控新措施，计划指令管制房价、土拍新政控制地王，就是要在数字上不体现房价的上涨；严格限售法令就是要冰冻房子流动性，锁定交易量，其本质就是改变百姓的房价上涨预期，由预期继续暴涨到微涨、稳定甚至下跌。预期能不能扭转，效果能不能达到，这些暂且放在一边，总之能赢取时间是肯定的——为建立房地产市场稳定发展的长效机制争取更多的时间。
不管是当下的重拳调控，还是今后的长效机制，能否改变人们的房价预期才是调控的关键。
后记：
我们值得恐惧的就是恐惧本身。
这是美国第32任总统罗斯福在总统就职典礼上的讲话，其背景是美国仍深陷1929年开始的经济大萧条当中，此时罗斯福首要的任务是重建信心，并改变人们的心理预期。此后，随着人们心理预期的改变、加上财政/货币刺激政策跟进，美国逐步走出大萧条，重回经济繁荣。
本次楼市调控的一大特点就是试图通过改变人们的房价预期来稳定房价，本应是经济范畴的房价调控却添加了心理战术，也是无奈下的一种选择。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
